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Compromesso

Il compromesso (detto anche contratto preliminare di compravendita) è un atto con il quale le parti promettono di concludere un futuro contratto (rogito notarile) e nel quale vengono riportate ed ampliate tutte le condizioni stabilite nella proposta d'acquisto. 
Nel compromesso devono essere indicate in modo chiaro, le generalità delle parti, le caratteristiche e i dati catastali dell'immobile, il costo e le modalità di pagamento e la data di stipula del rogito con relativa consegna dell'immobile. 
Inoltre deve essere indicato che l‘immobile sarà venduto senza gravami, vincoli o ipoteche e completamente regolare sotto il profilo urbanistico. 

Il compromesso o contratto preliminare, deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione (30 giorni se eseguita da un notaio): nel caso del compromesso l'imposta di registro è di 200 euro, indipendentemente dal prezzo negoziato, mentre l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.

Se il contratto preliminare prevede il pagamento di una somma, al fisco va versata l'imposta proporzionale di registro pari allo 0,50% sulle somme previste a titolo della caparra per la conferma, che sale al 3% sulle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita (fissa a 200 euro se il trasferimento è soggetto a Iva).

In entrambi i casi, i pagamenti effettuati sul preliminare vengono poi detratti dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo.

Rogito Notarile

L’atto di compravendita, detto anche rogito,  viene stipulato davanti ad un notaio la cui scelta spetta all’ acquirente.. Stipulato l’ atto, il notaio è tenuto a registrare  l’atto presso l’Agenzia delle Entrate e al pagamento delle relative imposte per conto del cliente.

Se a vendere è un privato o un’impresa con atto di cessione esente da Iva, l'imposta di registro è calcolata sulla Rendita Catastale rivalutata, ed è pari al 9%, che scende però al 2% se si acquista come prima casa (una cifra comunque non inferiore a 1.000 euro), mentre le imposte  ipotecaria e catastale sono di 50 euro ciascuna.

Se a vendere è un’impresa tramite cessione soggetta a Iva,  la cui aliquota , calcolata sul prezzo dichiarato in atto, sale al 10% o al 22% per le abitazioni di lusso e cala al 4% nel caso di acquisto della prima casa, mentre per le imposte di registro, ipotecaria e catastale si sborsano 600 euro (200 euro ciascuna).

Non mancano le facilitazioni. Chi cede la prima casa ed entro un anno dalla vendita ne acquista un’altra (anche se non ultimata), destinata però ad essere anch'essa la prima casa, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Solo  nel caso  in cui  il  nuovo acquisto avvenga da privato l’ IVA  precedentemente versata sarà rimborsata  tramite la dichiarazione dei redditi.

Non mancano le facilitazioni. Chi cede la prima casa ed entro un anno dalla vendita ne acquista un’altra (anche se non ultimata), destinata però ad essere anch'essa la prima casa, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Solo  nel caso  in cui  il  nuovo acquisto avvenga da privato l’ IVA  precedentemente versata sarà rimborsata  tramite la dichiarazione dei redditi.

Mutui

I mutui prima casa sono quelli che si richiedono per poter finanziare l’acquisto di un immobile da utilizzare come “prima casa”, cioè come abitazione principale. Il mutuo prima casa è il tipo di mutuo più richiesto dai cittadini e si può scegliere a tasso variabile, a tasso fisso, a tasso misto o in altre tipologie a seconda della banca erogante.
Il mutuo a tasso variabile presenta per il mutuatario il rischio derivante dalle fluttuazioni del tasso di riferimento, mentre il mutuo prima casa tasso fisso è senza rischi derivanti da fluttuazioni del tasso di riferimento, perché ha una rata fissa per tutta la durata del mutuo.

I mutui per l’acquisto della prima casa possono avere una durata variabile tra i 5 e i 40 anni.

Requisiti per usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa

L’acquirente, o gli acquirenti, al momento dell’atto di compravendita della “prima casa” devono rientrare nei seguenti casi di possesso dei sottostanti requisiti:

• Non deve essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (non è invece ostativa la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un altro immobile di abitazione nel territorio del Comune dove è ubicato l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
• Non deve essere titolare, neanche per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, per usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa.
• Deve impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.

L’attestazione di possesso dei requisiti sopraelencati deve essere fatta con apposita dichiarazione che va inserita nell’atto di compravendita.

Casi in cui si perdono o decadono le agevolazioni per acquisto prima casa
L’acquirente o gli acquirenti di “prima casa” perdono il diritto di usufruire delle agevolazioni quando si verifica almeno una delle seguenti casistiche:

• sono false le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto;
• la residenza non è trasferita entro 18 mesi nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
• vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La decadenza dell’agevolazione fiscale per “prima casa” comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora.